Cuando alguien me dice el precio del apartamento que quiere comprar, la primera aclaración que hago es: ese no es el único número que vas a necesitar. Los costos de comprar una propiedad en Uruguay se suman al precio, y conviene tenerlos claros desde el principio para que no aparezcan como sorpresa sobre la firma.
La buena noticia es que en Uruguay estos costos son acotados y previsibles. Esta guía te explica cuáles son, en criollo, y cómo se calcula cada uno. No pongo montos cerrados a propósito: el total real depende de cada operación, y lo correcto es estimarlo sobre el caso concreto.
La regla de oro: presupuestá más que el precio
El error más común que veo es presupuestar únicamente el precio de compra y descubrir los costos asociados recién cuando la operación ya está en marcha. No son montos que te hagan caer la compra, pero sí conviene tenerlos contemplados desde el día uno.
Antes de enamorarte de una propiedad, sabé cuánto te cuesta comprarla de verdad. Precio más costos: ese es tu número.
Los costos de comprar en Uruguay, uno por uno
1. Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Es el impuesto que se paga al transferir la propiedad. Para el comprador, el ITP es el 2% del valor de aforo del inmueble.
Y acá está la aclaración clave: el valor de aforo no es el precio que pagás. Es un valor fiscal del inmueble que siempre es inferior al valor real de mercado. Por eso el ITP se calcula sobre una base más baja que el precio de compra.
Para conocer el valor de aforo exacto de una propiedad hay que sacar la cédula catastral del padrón. Recién con ese dato se puede calcular el ITP de esa operación en concreto.
2. Honorarios del escribano
El escribano es quien lleva adelante la operación, hace el estudio de títulos y redacta la documentación. Sus honorarios los cotiza cada escribano según la operación, y esa cotización incluye también los gastos de inscripción en el Registro, timbres y aportes.
A modo orientativo, en una escritura de compraventa los honorarios rondan el 3%; en una promesa de compraventa son menores. Pero el número que vale es el que te pase tu escribano por escrito: pedíselo al inicio, no sobre la firma.
3. Comisión inmobiliaria
Es la comisión por la intermediación en la compra. Para el comprador es de aproximadamente un 3% del precio de la operación.
¿Cambian los costos de comprar si es en pozo?
En lo esencial, no. La estructura de costos de comprar en pozo es la misma que la de una propiedad terminada. Lo que cambia en una compra en obra no son estos costos, sino cómo se distribuye el pago del precio a lo largo de la construcción, algo que explico en la guía de compra en pozo.
Los errores más comunes al calcular los costos de comprar
- Presupuestar solo el precio y encontrarse con los costos sobre la firma.
- No pedir la cotización del escribano al inicio. Es el primer número que hay que tener.
- Suponer que el ITP se calcula sobre el precio de compra. Se calcula sobre el valor de aforo, que es menor.
- Dejar montos hablados de palabra. Si no está por escrito, no cuenta.
Preguntas frecuentes
¿Sobre qué valor se calcula el ITP?
El ITP es el 2% del valor de aforo del inmueble, no del precio de compra. El valor de aforo es un valor fiscal, siempre inferior al valor real de mercado.
¿Cómo sé el valor de aforo de una propiedad?
Se obtiene sacando la cédula catastral del padrón. Ese documento indica el valor de aforo, que es la base sobre la que se calcula el ITP.
¿Cuánto cobra el escribano?
Depende de la operación y de cada profesional. Orientativamente, en una escritura ronda el 3%, y en una promesa es menor. Lo correcto es pedirle su cotización por escrito al inicio de la operación.
¿Los costos son distintos si compro en pozo?
No en lo esencial. La diferencia de comprar en pozo está en cómo se paga el precio durante la obra, no en estos costos.
¿Querés estimar los costos de una compra concreta?
Si estás mirando una propiedad en Punta del Este y querés que te ayude a estimar el total real de la operación antes de avanzar, escribime por WhatsApp. Es parte de la Compra Guiada: que sepas exactamente en qué te estás metiendo antes de firmar.
👉 Consultar por WhatsApp · Ver propiedades · Guía del boleto de reserva
¿Sabías que con la promesa inscripta ya sos dueño? Lo explico en la guía de la promesa de compraventa (Ley 8.733).
¿Comprás desde afuera? Mirá la guía para comprar en Uruguay desde el exterior: sin restricciones para extranjeros, con poder o viajando.
Nota
Esta guía es informativa y refleja la práctica habitual del mercado inmobiliario uruguayo. Los porcentajes son orientativos y el cálculo exacto depende de cada operación: el ITP se calcula sobre el valor de aforo del padrón (que se obtiene con la cédula catastral) y los honorarios del escribano los define cada profesional. Consultá siempre antes de firmar.